Il problema

Chi possiede una casa negli Stati Uniti o intende acquistarne una si troverà certamente a fare i conti con la cosiddetta real estate tax o property tax: un'imposta annuale sul valore degli immobili simile nella logica alla nostra IMU. In questo articolo spiego che cos'è, come si calcola, come si paga e che cosa succede se non la si paga, integrando la discussione con alcuni esempi tratti da singoli Stati federati.

Per comprendere la questione occorre anzitutto dare uno sguardo alle disposizioni federali sull’argomento. Ricordiamo per prima cosa che l’IRS (Internal Revenue Service, l'amministrazione fiscale federale) non tassa il semplice possesso di un immobile, e questo vale sia per i cittadini statunitensi, sia per i cittadini stranieri non residenti: i cosiddetti nonresident alien, come può essere un cittadino italiano residente in Italia e proprietario di un immobile negli States. L’IRS tassa invece a livello federale i redditi derivanti dal possesso di un immobile: per esempio i canoni d’affitto, o le plusvalenze realizzate dalle compravendite di immobili.

Pur in assenza di un’imposta federale, i singoli Stati federati disciplinano un’imposta locale sul possesso degli immobili, la cosiddetta property tax, che è sostanzialmente un’imposta annuale sul valore della casa. La legge di ciascuno Stato ne fissa le regole (come si stima il valore, quali esenzioni spettano, quando si paga), mentre sono i singoli enti locali, come contee, comuni o distretti, a stabilire ogni anno nel dettaglio l’ammontare dell’imposta. A stimare il valore, mandare l’avviso e incassare il pagamento sono spesso le contee o i comuni (come nel caso di New York City) in cui si trova l’immobile. Scopo dell’imposta è il finanziamento dei servizi locali, come scuole pubbliche, biblioteche, vigili del fuoco e via discorrendo.

A differenza di un’imposta sul reddito, la property tax non richiede di presentare alcuna dichiarazione: è l’amministrazione locale a determinare il valore dell’immobile, calcolare l’imposta e inviare l’avviso di pagamento al proprietario, che può contestare la valutazione entro i termini previsti. Come questo avvenga in concreto, con quali scadenze e con quali conseguenze in caso di mancato pagamento, dipende dal singolo Stato e dalla contea di riferimento.

Quanto si paga

Il calcolo dell’imposta segue di norma tre passaggi. Si parte dal valore dell'immobile stimato dall'ufficio locale; a questo valore si applicano poi gli eventuali limiti di legge agli aumenti da un anno all'altro, e si sottraggono le esenzioni a cui il proprietario ha diritto: il risultato è il valore imponibile. Sul valore imponibile si applicano infine le aliquote di tutti gli enti locali. In alcuni Stati, come la Florida, le aliquote si esprimono in mills: un mill equivale a un dollaro di imposta ogni 1.000 dollari di valore imponibile, cioè allo 0,1%.

Quanto si paga dipende moltissimo da dove si trova la casa. La Tax Foundation, un centro studi americano indipendente in materia fiscale, la calcola ogni anno per tutti gli Stati e le contee a partire dai dati dell’American Community Survey, l’indagine statistica annuale del Census Bureau, l’istituto federale di statistica. Secondo la sua ultima elaborazione, gli Stati con la property tax più alta nel 2024 sono stati il New Jersey (1,88%), l’Illinois (1,88%) e il Connecticut (1,54%). Tra i meno cari ci sono invece le Hawaii (0,29%), l’Alabama (0,37%) e lo Utah (0,48%). Nessuno Stato, però, ne è privo: anche Florida e Texas, che non applicano un’imposta statale sul reddito delle persone fisiche, finanziano i servizi locali con la property tax, e le differenze sono forti anche all’interno dello stesso Stato, da una contea all’altra o da un comune all’altro

Quando si paga e cosa succede se non si paga

Anche le scadenze per il pagamento differiscono da Stato a Stato, da contea a contea e persino da comune a comune, poiché ognuno fissa le proprie scadenze. In genere l’imposta si paga una volta l’anno, in una o più rate: in Florida, per esempio, in un’unica soluzione tra novembre e marzo, con uno sconto per chi paga in anticipo; in California in due rate, a novembre e a febbraio; a New York City in due o quattro rate, a seconda del valore dell’immobile. Prima dell’avviso di pagamento, di norma, arriva la comunicazione del valore stimato, contro cui si può ricorrere entro termini precisi. Le date esatte si trovano sull’avviso e sul sito dell’ufficio locale che lo ha emesso.

Chi paga in ritardo deve aggiungere all’imposta interessi e sanzioni, che crescono con il passare del tempo. Se il debito resta a lungo insoluto, l’ente locale può rivalersi sull’immobile stesso e, nei casi estremi, arrivare a venderlo per recuperare quanto dovuto. Sono però queste situazioni che maturano nell’arco di anni e che si evitano facilmente. Il rischio più concreto, per chi vive all’estero, è più banale: non ricevere l’avviso e accorgersene tardi. Conviene quindi verificare che l’indirizzo registrato presso l’ufficio locale sia corretto e annotare ogni anno le scadenze.

Quando il quadro cambia

Quanto detto e gli obblighi descritti valgono finché la casa resta a disposizione del proprietario, e non copre una serie di casistiche che possono essere molto variegate. Nel caso l’immobile fosse affittato, questo produrrebbe redditi di fonte americana, con conseguenti imposte federali e, a seconda dello Stato, statali e locali. In caso di vendita, invece, l'acquirente dovrebbe trattenere di norma il 15% del prezzo in base alla normativa FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) o ancora, se l’immobile venisse ereditato, rientrerebbe nell'imposta di successione federale (estate tax), alla quale per i residenti in Italia si applica la Convenzione Italia-USA del 1955 sulle successioni.

E in Italia?

Le indicazioni che seguono relativamente alla fiscalità italiana sono principi generali. La loro applicazione al caso concreto, dal calcolo dell’imposta alla compilazione della dichiarazione, spetta al commercialista che La assiste in Italia, con il quale posso coordinarmi fornendo l’analisi della documentazione di parte americana, a cominciare dagli avvisi e dalle ricevute di pagamento della property tax.

Anzitutto per il fisco italiano conta la residenza fiscale, non il luogo in cui si trova la casa: chi risiede in Italia, dunque, deve dare conto anche degli immobili che possiede all’estero, sia che li usi sia che li lasci a disposizione. A questo punto abbiamo due aspetti da analizzare, uno impositivo e uno dichiarativo.

Il primo aspetto è un’imposta: l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, una sorta di IMU per le case fuori dall’Italia, normata dall’art. 19, commi da 13 a 17, del D.L. 201/2011. Per un immobile negli Stati Uniti si applica di norma un’aliquota dell’1,06% al costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, al valore di mercato. L’imposta è dovuta in proporzione alla quota e ai mesi di possesso, e non si paga se l’importo non supera i 200 euro. Due regole rendono tuttavia il conto meno pesante di quanto sembri. Dall’IVIE si scomputa, fino a concorrenza del suo ammontare, l’imposta patrimoniale pagata nello Stato in cui si trova l’immobile (art. 19, comma 16), e l’Agenzia delle Entrate indica espressamente la property tax americana tra quelle che danno diritto a questo credito (vedasi il paragrafo 1.3.1 Detrazioni per crediti di imposta, della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28/E del 2 luglio 2012). In pratica, quanto versato alla contea riduce l’IVIE dovuta in Italia, finanche eventualmente ad azzerarla. Inoltre, finché la casa non è affittata, l’immobile non genera alcun reddito da dichiarare ai fini IRPEF (art. 19, comma 15-ter).

Il secondo aspetto è dichiarativo. Gli investimenti detenuti all’estero vanno indicati nella dichiarazione dei redditi, nel cosiddetto quadro RW (art. 4 del D.L. 167/1990), che è anche la sezione in cui si calcola l’IVIE. Per gli immobili che nel corso dell’anno non hanno subito variazioni la legge esclude l’obbligo di indicazione ai fini del monitoraggio, ma non il pagamento dell’IVIE: in pratica, quando l’imposta è dovuta, il quadro va compilato comunque. Lo stesso vale per un eventuale conto corrente americano usato per pagare la property tax e le altre spese: è esonerato dal monitoraggio se il saldo massimo dell’anno non ha superato i 15.000 euro, ma va comunque indicato se è dovuta l’IVAFE, l’analoga imposta sulle attività finanziarie detenute all’estero, che per i conti correnti si applica quando la giacenza media annua supera i 5.000 euro. Dal 1° gennaio 2027 queste regole confluiranno in nuovi testi unici: la disciplina dell’IVIE passa, con lo stesso contenuto, nel Testo unico dei tributi erariali minori (D.Lgs. 174/2024, art. 41).

Fonti, limiti e inquadramento professionale

Questo articolo si basa principalmente su fonti primarie: normativa e documentazione ufficiale statunitense (federale e, quando l’argomento lo richiede, statale e locale), normativa e prassi italiana, convenzioni internazionali. Le eventuali elaborazioni di terzi, come dati statistici o studi, sono indicate come tali. Tutte le fonti sono elencate nella bibliografia che segue e sono state consultate il 19 ottobre 2026. Norme, importi e scadenze cambiano nel tempo: prima di agire, è sempre opportuno verificare la versione aggiornata delle fonti e la propria situazione specifica.

L’articolo ha finalità puramente informative e non costituisce consulenza fiscale, legale o finanziaria. La mia attività è svolta ai sensi della Legge 4/2013 (professioni non organizzate in ordini o collegi) e riguarda esclusivamente la normativa fiscale federale degli Stati Uniti e le procedure presso l’IRS o gli intermediari finanziari statunitensi. Non sono attorney, Certified Public Accountant né Enrolled Agent; partecipo all’Annual Filing Season Program, il programma volontario di aggiornamento dell’IRS per i preparatori fiscali, e sono titolare del relativo Record of Completion per l’anno 2027. Non sono iscritto all’Albo dei Dottori Commercialisti né sono avvocato: i riferimenti alla normativa italiana hanno carattere generale e la loro applicazione al caso concreto va verificata con il proprio commercialista; le questioni legali, anche di diritto statunitense, richiedono un avvocato abilitato. Non opero come consulente finanziario o immobiliare. Per questi aspetti posso coordinarmi con i professionisti del cliente o indicare studi specializzati.